Сопровождение сделок с недвижимостью в Красноярске — это работа юриста и бухгалтера рядом с вами: от первого звонка по объекту до записи в ЕГРН и закрывающих документов. Услуга нужна тем, кто покупает или продаёт офис, склад, торговое помещение, землю, квартиру под аренду — то есть когда цена ошибки измеряется миллионами. Мы проверяем объект и продавца на чистоту, собираем пакет документов, считаем налоги и согласовываем условия договора так, чтобы ни у ФНС, ни у второй стороны не осталось вопросов. Ведём сделки для ООО, ИП и физлиц: от аренды 200 кв. м до покупки производственной базы.
Ошибка в сделке почти никогда не видна сразу. Она всплывает через год: Росреестр приостанавливает регистрацию из-за незакрытого наследства, банк не согласовывает оплату, а покупатель вдруг находит обременение или арендатора с договором на 10 лет вперёд. У продавца история другая — сделка прошла, а через два месяца приходит требование по НДС или налогу на прибыль, потому что в договоре неверно разбили цену здания и земли. Спорить с налоговой дороже, чем заранее заплатить за проверку. В Красноярске мы регулярно видим сделки, где стороны экономили 30–50 тысяч на юристе, а потом теряли 300 тысяч на налогах и судах. Именно поэтому сопровождение — не формальность, а страховка.
Что входит в услугу «Сопровождение сделок с недвижимостью»
Объём работ зависит от объекта и статуса сторон, но база всегда одна: проверить, посчитать, оформить и довести до регистрации. Ниже — что мы делаем по каждой сделке. Часть пунктов можно взять отдельно, но обычно мы ведём всё вместе: так у сделки один ответственный и нет разрывов между юристом, бухгалтером и риелтором.
- Проверяем объект и продавца: выписка ЕГРН, обременения, арендаторы, суды, банкротство, налоговые долги и залоги — письменный отчёт за 2–3 рабочих дня.
- Собираем и проверяем документы: правоустанавливающие, техплан, согласия супругов, разрешения опеки, доверенности, протоколы собраний ООО.
- Готовим договор купли-продажи, аренды, долевого участия или мены — с реальными сроками, порядком оплаты и ответственностью сторон.
- Считаем налоги: НДФЛ, налог на прибыль, НДС при продаже коммерческой недвижимости, земельный налог — и подбираем законный способ снизить сумму.
- Организуем расчёты: аккредитив, эскроу, банковская ячейка или нотариальный депозит — деньги уйдут продавцу только после регистрации права.
- Подаём документы в Росреестр, МФЦ или нотариусу, отслеживаем приостановки и ведём сделку до выписки ЕГРН и акта приёма-передачи.
Обсудим вашу сделку и риски — бесплатно, 20 минут. Оставить заявку
“За 12 лет практики я убедилась: самая дорогая экономия — на проверке перед сделкой. Клиент купил помещение с арендатором, у которого договор был зарегистрирован на 15 лет, и полгода не мог заехать. Сейчас мы смотрим это в первый день.”
Почему выбирают «Бухсферу»
Мы не риелторы и не продавцы квадратных метров. «Бухсфера» — бухгалтерская компания, поэтому в сделке мы смотрим не только на юридическую чистоту, но и на налоговые последствия. Это редкость: юрист обычно не считает налоги, а бухгалтер не читает ЕГРН. У нас обе компетенции в одной команде, и клиент получает один понятный план сделки.
Юрист и бухгалтер
Сделку ведут два специалиста: юрист проверяет документы и риски, бухгалтер считает налоги и оформляет проводки. Вы не бегаете между подрядчиками и не платите дважды за одно и то же.
Фиксированная цена
Стоимость называем до начала работы и не меняем. Проверка объекта — от 15 000 ₽, полное сопровождение — от 45 000 ₽, сложные объекты считаем по смете. Никаких доплат в процессе.
Часто задаваемые вопросы
Собрали вопросы, которые чаще всего задают директора и собственники перед сделкой. Если вашего здесь нет — позвоните по номеру 8 (800) 600 07 88, ответим по существу.
Проверка объекта и продавца — от 15 000 ₽. Полное сопровождение купли-продажи — от 45 000 ₽, аренды — от 20 000 ₽. Сложные объекты (производственные базы, несколько собственников, банкротные истории, земля с незарегистрированными границами) считаем по смете, обычно 70 000–150 000 ₽. Точную цену называем после короткого разговора и просмотра документов, дальше она не меняется. В стоимость входит работа юриста и бухгалтера, подготовка документов и подача в Росреестр; госпошлины и нотариальные тарифы оплачиваются отдельно.
Проверка объекта и продавца занимает 2–3 рабочих дня, если свежая выписка ЕГРН уже на руках. Подготовка договора — 1–2 дня. Регистрация в Росреестре при электронной подаче — от 1 до 3 рабочих дней, через МФЦ — 7–9 дней. Итого стандартная сделка проходит за 7–14 дней. Если есть наследство, опека, ипотека или банкротство продавца, срок растёт до 1–2 месяцев — предупреждаем об этом сразу, а не в середине процесса.
Выписку ЕГРН и историю переходов права, обременения, аресты, залоги, арендаторов и зарегистрированные договоры аренды. По продавцу — суды, исполнительные производства, банкротство, налоговые долги, ликвидацию. Отдельно смотрим сам объект: техплан, перепланировки, границы участка, категорию земли и вид разрешённого использования, подключения к сетям. Если продавец — ООО, проверяем крупность сделки, согласие участников и полномочия директора. На выходе вы получаете письменный отчёт с выводами и перечнем рисков.
Да, это наш основной профиль. По коммерческой недвижимости добавляются налоговые вопросы: НДС при продаже, если продавец — организация или ИП на ОСНО, налог на прибыль, восстановление НДС с остаточной стоимости, разделение цены здания и земли в договоре. Мы считаем налоги до подписания, чтобы сумма к уплате не стала сюрпризом, и предлагаем законные варианты снижения — например, продажу через ИП на УСН или предварительную переоценку объекта.
Физлицо платит НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку, но только если объект был в собственности меньше минимального срока — 5 лет, в отдельных случаях 3 года. Вместо расходов можно применить имущественный вычет до 1 млн ₽. Организация платит налог на прибыль или налог по УСН плюс НДС, если он применим. Мы считаем налог до сделки в двух-трёх вариантах и выбираем тот, где платёж минимален, но при этом не выглядит схемой для инспекции.
Работаем и с физлицами. Разница в проверке: у человека нет бухгалтерии, поэтому документы часто приходится восстанавливать — договор приватизации, свидетельство о наследстве, согласие супруга, справки о зарегистрированных лицах. Мы составляем список того, что нужно получить, и ведём переписку с продавцом сами. Если документ утерян, подсказываем, где взять дубликат: Росреестр, БТИ, администрация, нотариус. Обычно это добавляет 3–7 дней к сделке.
Если собственников несколько, договор подписывает каждый, а при продаже доли нужно соблюсти право преимущественной покупки — остальные участники должны письменно отказаться. Если среди собственников несовершеннолетний или недееспособный, требуется разрешение органов опеки: они проверяют, не ухудшаются ли условия ребёнка, и часто требуют открыть блокированный счёт или купить взамен другое жильё. Мы готовим пакет для опеки и закладываем в сроки плюс 3–6 недель.
Оформляем либо как договор аренды с выкупом, либо как куплю-продажу с рассрочкой — варианты различаются по налогам и рискам. При аренде с выкупом платежи идут в расходы у арендатора и в доход у арендодателя; выкупная стоимость должна быть выделена в договоре, иначе налоговая переквалифицирует всю сумму в доход от реализации и доначислит налоги. Мы прописываем график платежей, порядок зачёта, ответственность и условия расторжения, а также считаем НДС и налог на прибыль у обеих сторон.
Да. Договор подписываем электронной подписью или через нотариуса, документы подаём в Росреестр в электронном виде — регистрация занимает 1–3 рабочих дня. Усиленную квалифицированную ЭП оформляем за 1–2 дня. Если сторона находится за границей, работаем через доверенность с апостилем и переводом. Единственное, что сложно сделать удалённо, — осмотр объекта: для этого привлекаем проверенного оценщика или фотографа с протоколом осмотра и фотофиксацией.
Это красный флаг. Если продавец уже в процедуре банкротства или подаёт заявление в ближайшие месяцы, сделку могут оспорить в течение 3 лет, а деньги придётся возвращать через суд. Мы проверяем картотеку арбитражных дел, ЕФРСБ, исполнительные производства и налоговые задолженности. Если риск подтверждается, предлагаем варианты защиты: расчёты через эскроу, отсрочку регистрации, отказ от сделки или покупку у другого лица. Иногда честнее не покупать вообще.
Аванс можно вернуть, задаток — нет: сторона, отказавшаяся от сделки, теряет его, а получившая возвращает в двойном размере. Поэтому задаток выгоднее продавцу и рискованнее для покупателя. Мы прописываем в соглашении конкретные условия возврата: приостановка регистрации, выявленное обременение, несоответствие объекта техплану, отказ банка в ипотеке. Сами расчёты проводим через аккредитив или эскроу-счёт, а не наличными из рук в руки.
